永住志向の人がマンションを購入するときに拘るべき品質の話です。投資目的の人は、駅近、立地がすべて。住み続けるために大切なことは何か？その点を挙げてみました。
駐車場
建物の品質を検討する前に気になるのが駐車場です。
機械式駐車場が設置してあるマンションはやめたほうがいいです。管理費が嵩み、いずれ設備を撤去することになるからです。
新築時には機械式で確保した全戸分の駐車場が埋まったのに、住民の高齢化と若者の車離れが進んだ結果、利用率が60％になってしまった。こんな物件が実際にあります。
機械式駐車場はたとえ利用されていなくても、安全管理面から点検や補修が欠かせません。こうした維持コストがマンション管理組合の負担になります。時の経過とともに無駄な出費に耐えきれず機械を撤去しようということになります。しかし撤去や跡地の埋め戻しに億単位の費用がかかることもあり管理組合の悩みの原因になっています。
駐車場が欲しい人は維持コストが安い自走式の駐車場が確保されているマンションを選んでください。
余分になった駐車場は外部に貸し出せばいいという発想もありますが、それはそれで、セキュリティー等の別の問題で住民とのトラブルになりがちです。
二重床・二重天井になっているか
いまの新築マンションでは二重床・二重天井が標準仕様になってきましたが中古マンションではコンクリートスラブに直接カーペットを貼った物件が多いです。「天井が高い」というセールストークが出てくる中古物件には注意してください。二重床・天井にしてある前提で天井が高いのか、それともコンクリートスラブに直接カーペットやフローリングが貼って天井高を確保したのか必ず不動産屋さんに確認してください。
天井・床の構造は騒音、配管の維持管理、リフォームのしやすさに影響します。こちらの記事で何が問題なのか理解できます。自分なら二重床・二重天井になっていない物件は、どんなに他の条件が良くても買いません。つまりリセールバリューも落ちるということです。
配管
「１００年コンクリート」を謳い文句に強固な構造躯体を自慢するマンション広告を見かけることがあります。しかしコンクリート躯体が１００年持ちこたえたとしても１００年の耐久性がある給水管・排水管は存在しません。長く住んでいると必ず配管の維持管理や交換が課題になります。メンテナンスしやすい配管になっている物件であれば管理費負担を抑えられます。
マンションのショールームに行った時は配管の材質や維持管理のしやすさに配慮されているか質問してみてください。
中古マンションの購入を検討する場合は過去の大規模修繕でどのような維持管理をしてきたのか、今後はどうするつもりなのか。マンション管理組合の記録を確認してください。
古いマンションでは配管がコンクリートに埋め込まれていてメンテ不可能ということもあります。こういう物件は老朽化で建物の機能を維持できなくなれば建て替えしかありません。
こちらの記事を読むと配管についての基本的な知識を得ることができます。
給水方式
古いマンションの給水方式は屋上に貯水槽を設置し、そこに貯めた水を各部屋に給水するものでした。定期的な貯水槽の点検清掃が必要です。水質が心配です。このため東京都では「直接給水方式の普及促進」を図っています。
配水管の圧力だけでは水が届かない高層の建物には増圧ポンプを設置し、圧力を加えて水を送ることになります。増圧ポンプの性能は年々向上しており、直接給水方式を採用していたマンションでも増圧ポンプの更新で更に水圧を高くできる場合もあります。長期修繕計画にポンプ交換予定が織り込まれていれば安心です。
中古マンションでも管理組合の財政状態が良好な場合には、貯水槽を撤去し直接給水に切り替えている場合もあります。逆に今でも貯水槽を利用し続けているマンションを購入するのはやめておくのが賢明です。
最新の住宅設備を知っておこう
ところで、今住宅設備はどんどん進化しています。中古マンションんを購入する人は、そのマンションに希望の設備を導入することが可能のかどうか事前に確認することをお勧めします。
新築物件を買う人も、買った後で古い仕様の物件を買うんじゃなかったと後悔するかもしれません。
例えば、廊下側の窓と言えば引違い窓と面格子の組み合せで対応しているケースがほぼすべてです。
しかし、最近面格子付の閉塞的なイメージを一新し、小さな寸法で安心して換気ができるようにした窓をマンションにも採用できるようになっています。固定網戸も室内側に取り付くので外観から見えないため、すっきりした意匠を実現します
新商品を知ってしまうと、旧式ドア・窓のマンションを買う気が失せてしまいます。
ところでYKKは超優良企業ですが非上場。こうした非上場会社の株は「株主コミュニティー」を利用すると購入できます。興味のある方はこちらの記事をどうぞ。
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